Einkommen aus der Übertragung beweglicher Güter

Die Privatperson muss bei der Bestimmung ihres Einkommens aus der Übertragung beweglicher Güter § 58 des mehrfach geänderten Gesetzes Nr. CXVII von 1995 über die Einkommensteuer anwenden.

Beim Verkauf beweglicher Güter ist das Einkommen so zu ermitteln, dass von den Einkünften die bestätigten Kosten, welche die übertragende Privatperson belasten, abgezogen werden müssen. Solche Kosten sind die für den Erwerb verwendete Summe und die damit zusammenhängenden anderen Ausgaben, die werterhöhenden Investitionen und die mit der Übertragung verbundenen Ausgaben.

Das Einkommen aus der Übertragung beweglicher Güter fällt unter die sog. gesondert zu besteuernden Einkommen, für die ein Steuersatz von 25 Prozent gilt.

Die Steuer wird von der den Verkauf vornehmenden Privatperson im Rahmen der Selbstbesteuerung bestimmt, in ihrer Jahressteuererklärung deklariert und innerhalb der für die Einreichung der Steuererklärung vorgeschriebenen Frist eingezahlt.

Nicht gezahlt werden muss der Teil der Steuer des im Laufe des Jahres insgesamt aus der Übertragung beweglicher Güter stammenden Einkommens, der 50.000 Forint nicht übersteigt.

Das bedeutet in der Praxis, dass die Privatperson, die beispielsweise aus dem Verkauf beweglicher Güter ein Einkommen von insgesamt 300.000 Forint hat, von der diesen Betrag belastenden Steuer in Höhe von 75.000 Forint 25.000 Forint zahlen muss.

Wenn das Einkommen der Privatperson aus den im Laufe des Jahres getätigten Verkäufen 200.000 Forint nicht übersteigt, muss sie diese Summe nicht deklarieren.

Einkommen aus der Übertragung von Immobilien

Bei der Bestimmung des steuerpflichtigen Einkommens der Privatperson aus dem Verkauf von Immobilien sind die §§ 59 bis 63 des mehrfach geänderten Gesetzes Nr. CXVII von 1995 über die Einkommensteuer anzuwenden.

Zur Bestimmung des Einkommens sollten wir uns mit einigen wichtigen Begriffen vertraut machen.

Einkünfte

Alle Einkünfte, welche die Privatperson bei der Übertragung erzielt.

Die Einkünfte aus dem Immobilienverkauf bilden den Ausgangspunkt zur Bestimmung des Einkommens. Als Einkünfte werden – unter anderem – der Verkaufspreis, der zum Zeitpunkt des Einkommenserwerbs festgelegte gewöhnliche Marktwert der zum Tausch erhaltenen Sache und die durch den Käufer gezahlten Verzugszinsen angesehen.

Kosten

Der andere wichtige Schritt bei der Ermittlung des Einkommens aus dem Verkauf von Immobilien ist die Bestimmung der verrechenbaren Kosten.

Der Hauptregel zufolge verrechenbare Kosten sind:

• Die für den Erwerb verwendete Summe und die damit zusammenhängenden Ausgaben. Solche Ausgaben sind unter anderem:
  • bei einer durch Kaufvertrag erworbenen Immobilie die im Vertrag aufgeführte Summe;
  • bei einer durch Erbschaft erworbenen Immobilie die Summe, die bei der Bestimmung der Gebühr berücksichtigt wurde, sowie die gezahlte Gebühr;
  • bei einem Bau bzw. Neubau oder einer Grundflächenerweiterung nach dem 1. Januar 2008 die bis zur Übertragung ausgegebenen, auf den Namen des Bauherrn als Privatperson ausgestellten Rechnungen;
  • bei einer von der Selbstverwaltung als Mieter gekauften Immobilie der im Vertrag aufgeführte tatsächliche Kaufpreis;
  • der mit Rechnungen belegte Wert der mit dem Erwerb verbundenen Anwalts-, Notar- und Sachverständigenhonorare.
• Der Wert von werterhöhenden Investitionen. Solche Kosten können unter anderem sein:
  • die Kosten von infrastrukturellen Entwicklungen und Investitionen zur Verbesserung der Komfortstufe;
  • die Kosten von Erweiterungen und Umbauten vor dem 1. Januar 2008;
  • die Kosten der in den 24 Monaten vor dem Verkauf durchgeführten Arbeiten zur Substanzerhaltung, wenn sie mehr als 5 Prozent des Kaufpreises laut Übertragungsvertrag ausmachen.
• Die mit Rechnungen belegten Kosten der mit der Übertragung verbundenen Ausgaben. (z.B. Expertengebühr, Gebühr des Immibilenhändlers)

Zeitpunkt des Erwerbs des Einkommens aus dem Verkauf von Immobilien

Das Einkommen aus dem Verkauf von Immobilien ist an dem Tag als erworben zu betrachten, an dem der diesbezügliche gültige Vertrag (Dokument, Gerichts- bzw. behördlicher Beschluss) bei der Immobilienbehörde (Grundbuchamt) eingereicht wurde.

Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie

Als Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie ist der Tag anzusehen, an dem der diesbezügliche gültige Vertrag (Dokument, Gerichts- bzw. behördlicher Beschluss) bei der Immobilienbehörde eingereicht wurde. Bei einer Erbschaft ist der Todestag des Erblassers der Zeitpunkt des Erwerbs.

Im Falle eines nach dem 31. Dezember 2007 auf einer Immobilie errichteten Gebäudes ist der Zeitpunkt des Erwerbs – nach der Hauptregel –der Tag der Rechtskrafterlangung des letzten Beschlusses über die Übernahmegenehmigung. Abweichend von den obigen Festlegungen sichert das Gesetz eine Möglichkeit zu, dass die Privatperson – nach eigener Wahl – die Zeitpunkte des Erwerbs der vor dem erwähnten Zeitpunkt bestehenden Immobilie sowie des später errichteten Gebäudes bzw. einer Erweiterung gesondert bestimmt.

Ermittlung des Einkommens

Als erster Schritt der Ermittlung des Einkommens sind von den Einkünften die verrechenbaren Kosten abzuziehen; der so erhaltene Wert ist die berechnete Summe. (Hier ist anzumerken, dass die Kosten nur in Höhe der Einkünfte verrechnet werden dürfen.)

Die berechnete Summe kann mit Rücksicht auf die vergangenen Jahre gesenkt werden. Wenn die Privatperson das mit der Bezeichnung „Wohnhaus” oder „Wohnung” laut Register der Immobilienbehörde registrierte oder auf eine solche Ausweisung wartende Bauwerk und die dazu gehörende Bodenfläche verkauft, dann bilden

• im Jahr des Erwerbs und im danach folgenden Jahr 100 Prozent der berechneten Summe,
• im zweiten Jahr nach dem Jahr des Erwerbs 90 Prozent der berechneten Summe,
• im dritten Jahr nach dem Jahr des Erwerbs 60 Prozent der berechneten Summe,
• im vierten Jahr nach dem Jahr des Erwerbs 30 Prozent der berechneten Summe,
• im fünften und weiteren Jahren nach dem Jahr des Erwerbs 0 Prozent der berechneten Summe

das Einkommen.

Wenn die Privatperson auf Grund des oben Dargelegten beispielsweise in 2010 ein Wohnhaus verkauft, das sie im Jahr 2005 oder davor gekauft hat, entsteht für sie kein steuerpflichtiges Einkommen.

Wenn beim Verkauf anderer Immobilien (z.B. Ferienhaus, Baugrundstück, Geschäftsraum) die Übertragung im Jahr des Erwerbs und in den danach folgenden fünf Jahren erfolgt, ist die berechnete Summe als Einkommen zu betrachten. Danach, also vom sechsten Jahr nach dem Erwerb an, ist das Einkommen so zu bestimmen, dass die berechnete Summe jährlich um jeweils zehn Prozent gesenkt werden muss, so dass sich im 15. Jahr nach dem Erwerb kein steuerpflichtiges Einkommen mehr aus dem Verkauf der Immobilie ergibt (so lässt z.B. der in 2010 erfolgende Verkauf eines im Jahr 1995 gekauften Ferienhauses kein steuerpflichtiges Einkommen mehr entstehen).

Höhe der Steuer

Das Einkommen aus dem Verkauf von Immobilien fällt unter die sog. gesondert zu besteuernden Einkommen, ist also kein Teil der zusammengefassten Besteuerungsgrundlage.

Nach der Ermittlung des Einkommens aus dem Verkauf von Immobilien muss die dieses belastende Steuer errechnet werden, die 25 Prozent des Einkommens beträgt.

Die Steuer wird von der den Verkauf vornehmenden Privatperson im Rahmen der Selbstbesteuerung bestimmt, in ihrer Jahressteuererklärung deklariert und innerhalb der für die Einreichung der Steuererklärung vorgeschriebenen Frist gezahlt.

Ihr Einkommen aus einem in 2010 erfolgten Verkauf von Immobilien muss die Privatperson in der Steuererklärung 1053 deklarieren und diese in der einschlägigen Frist einreichen bzw. die Steuer bis zu diesem Zeitpunkt einzahlen.

Die oben gemachten Darlegungen möchten wir an einem Beispiel veranschaulichen:

Die Privatpersonen „A”, „B” und „C” verkaufen im Jahr 2010 jeweils eine Immobilie im Wert von 20.000.000 Forint.

Privatperson „A” hat ihre Wohnung im Jahr 2007 für 10.000.000 Forint gekauft. In 2009 hat sie die Wohnung renoviert, wofür die mit Rechnungen belegten Kosten 2.000.000 Forint betragen.

Privatperson „B” hat im Jahr 2005 ebenfalls für 10.000.000 Forint ein Ferienhaus gekauft, an dem sie im Wert von 5.000.000 Forint eine Modernisierung vorgenommen und das sie im Grundbuch in ein Wohnhaus umstufen lassen hat.

Privatperson „C” hat im Jahr 2000 für 10.000.000 Forint Geschäftsräume gekauft, in denen sie im Wert von 2.000.000 Forint ein Badezimmer ausgestaltet hat. In 2009 hat sie das Geschäft für 500.000 Forint streichen lassen.

Privatperson „B” hat zwar ein Ferienhaus gekauft, doch da sie beim Verkauf ein Wohnhaus verkauft hat, kann sie die Fünf-Jahres-Regel anwenden.

Privatperson „C” darf die Kosten für das Streichen (Substanzerhaltung) nicht verrechnen, da die Summe 5 Prozent der Einkünfte nicht erreicht.