Anmeldepflicht und Steuernummer

Wenn jemand in Ungarn mit regelmäßigem bzw. gewerbsmäßigem Charakter eine Tätigkeit zur Immobilienvermietung betreiben möchte, darf diese rechtmäßig nur nach der Anmeldung bei der Steuerbehörde, im Besitz einer Steuernummer aufgenommen werden. Diese Pflicht kann durch Ausfüllen des Formulars 'T101 [1] erfüllt werden, das auf Papierbasis in 2 Exemplaren bei der territorial zuständigen staatlichen Steuerbehörde erster Instanz oder elektronisch über einen elektronischen Parteieneingang eingereicht werden muss. Das Dokument zum Nachweis der auf Papier angemeldeten Daten kann dem Datenblatt als Kopie und bei einem elektronisch abgeschickten Datenblatt in eingescannter Form beigelegt werden.

Umsatzsteuer

Die Tätigkeit zur Immobilienvermietung wird – mit den gesetzlich festgelegten Ausnahmen – nach der Hauptregel als umsatzsteuerfreie Tätigkeit angesehen, was bedeutet, dass der Vermieter in Verbindung mit dieser Tätigkeit keine Umsatzsteuer zahlen muss, ihm aber auch kein Steuerabzugsrecht zusteht.

Das Gesetz ermöglicht bei einer umsatzsteuerfreien Vermietung die Wahl der Zahlungspflicht (Abzugsrecht) für die Umsatzsteuer, wenn der Steuerpflichtige dies bei der Steuerbehörde vorher anmeldet. Die Wahl der Zahlungspflicht für die Umsatzsteuer erstreckt sich in Abhängigkeit von der Entscheidung des Steuerpflichtigen auf die Vermietung aller Immobilien bzw. – wenn er sie nur in dem engeren Bereich anwenden möchte – auf die Vermietung der nicht als Wohnimmobilien angesehenen Immobilien. Wenn der Steuerpflichtige von seinem erwähnten Wahlrecht Gebrauch gemacht hat, darf er davon bis zum Ende des fünften Kalenderjahres nach dem Jahr der Wahl nicht abweichen.

Einkommensteuerpflicht

Zur Bestimmung der Steuerzahlungspflicht für das Einkommen aus der Vermietung von Immobilien sichert das Gesetz der Privatperson eine Wahlmöglichkeit zu.

Als erste Option kann die Privatperson so entscheiden dass er/sie dieses Einkommen als gesondert zu versteuerndes Einkommen (welches nicht mit anderen Einkommen zusammengezogen werden muss) entrichtet. In diesem Fall entfällt auf die Einkünfte – zu denen auch die Erstattung der dem Vermieter durch den Mieter gezahlten Regiekosten gehört – eine Einkommensteuer von 25%. In diesem Fall hat die Privatperson keine Möglichkeit zur Geltendmachung der Kosten.

Die zweite Möglichkeit – bei nicht als landwirtschaftliche Nutzfläche geltenden Immobilien – ist, dass die Privatperson das aus der Vermietung von Immobilien stammende Einkommen als eines betrachtet, das aus selbstständiger Tätigkeit stammt, d.h., sie kommt ihrer Steuerpflicht nach den Regeln nach, die für die zusammenzufassenden Einkommen gelten. Das bedeutet, dass zu dem  aus der Vermietung von Immobilien stammenden Einkommen die anderen, zusammenzufassenden Einkommen (z.B. Arbeitslohn) hinzugegeben werden müssen. Der so festgestellte Betrag wird auch noch durch die Bemessungsgrundlagen-Ergänzung in Höhe von 27 Prozent erhöht. Nach der im Sinne der oben genannten festgestellten Bemessungsgrundlage muss laut der Steuertabelle mit den zwei Steuersätzen (17%, 32%) die Steuerschuld festgestellt werden.

In diesem Fall kann das Einkommen mit 90% der Einkünfte (Mieten und Nebenkosten) oder als Differenz zwischen den Einkünften und den tatsächlich aufgetretenen, mit einem Beleg bestätigten Kosten bestimmt werden.

Die Darlegungen können nicht angewendet werden, wenn die Privatperson diese Tätigkeit als Einzelunternehmer betreibt.

Es reicht aus, die mit den oben erwähnten Wahlmöglichkeiten zusammenhängende Entscheidung bei der Erstellung der Einkommensteuererklärung für das gegebene Jahr zu fällen, doch ist es zweckmäßig, sich auf die Entscheidung kontinuierlich vorzubereiten (z.B. mittels Sammeln der Kostenrechnungen).

Hinsichtlich des Einkommens aus der Tätigkeit zur Immobilienvermietung ist bereits innerhalb des Jahres eine Steuervorauszahlung bzw. Steuer zu zahlen, wofür es grundsätzlich zwei Fälle gibt.

• Wenn der Mieter als Auszahler angesehen wird (z.B. Wirtschaftsgesellschaft bzw. Einzelunternehmer), sind der Privatperson in Abhängigkeit ihrer Erklärung nach den Regeln zur selbständigen Tätigkeit vom Einkommen eine Steuervorauszahlung (wenigstens 17 %) bzw. in Ermangelung einer Erklärung eine 25% der Einkünfte entsprechende Steuer und unter Berücksichtigung der Erklärung der Privatperson bezüglich des Erreichens der Obergrenze der Krankenversicherungsbeitragzahlung eine Krankenversicherungsbeitrag von 14% abzuziehen. Die Abzugspflicht für die Steuervorauszahlung bzw. Steuer trägt der Auszahler dann nicht, wenn der Vermieter bezeugt dass er/sie die Immobilienvermietung als Einzelunternehmer betreibt oder aber wenn eine in gemeinsamem Eigentum befindliche Immobilie von der Gemeinschaft der Mitinhaber vermietet wird. Der als Auszahler angesehene Mieter gibt der Privatperson über die ausgezahlte Summe und die abgezogene Steuer bzw. die abgezogene Steuervorauszahlung mit einem gesetzlich vorgeschriebenen Datengehalt eine Bescheinigung aus.
• Wenn der Mieter nicht als Auszahler angesehen wird bzw. der Abzug der Steuer bzw. der Steuervorauszahlung sowie der unter eine Deklarationspflicht fallenden Gesundheitsabgabe aus irgendeinem Grund ausbleibt, muss der Vermieter diese bis zum 12. des Monats nach dem Quartal zahlen.

Zahlungspflicht für die Gesundheitsabgabe

Für die Gesamtsumme eines Einkommens aus der Vermietung von Immobilien über 1 Million Forint belastet die als Inländer angesehene Privatperson eine Zahlungspflicht für den Krankenversicherungsbeitrag von 14%. Diese Pflicht is unabhängig davon ob der Steuerzahler das aus Immobilienvermietung stammende Einkommen als Teil des zusammenzufassenden Einkommens oder als gesondert zu versteuerndes Einkommen etabliert. Diese Pflicht bleibt nur so lange bestehen, bis die gesetzliche Bedingung hinsichtlich der Obergrenze der Abgabenzahlung – 450.000 Forint – erfüllt wird.

Die Pflicht bezieht sich nicht auf die Person, die ihre als ständigen Wohnsitz dienende Wohnung vermietet, vorausgesetzt, dass der Vermieter sie nicht an sein eigenes Unternehmen oder das Unternehmen eines mit ihm zusammen wohnenden nahen Angehörigen (Lebensgefährten) vermietet.

Der Krankenversicherungsbeitrag in Höhe von 14 Prozent kann – wenn die Besteuerung nach selbstständiger Tätigkeit gewählt wurde – als Kosten abgesetzt werden.

[1] Das im aktuellen Jahr gültige Formular 'T101 für 2010 trägt die Nummer 10T101.